Правил и норм тех эксплуатации жилищного фонда. Правила эксплуатации жилищного фонда: разбираемся в тонкостях вопроса. Временные рамки закона: до какого времени можно шуметь в будние дни и выходные

Наша судебная система устроена таким образом, что суды при вынесении решений должны руководствоваться не только нормами действующего законодательства, но и «внутренним убеждением». А при низкой юридической технике написания законов и подзаконных актов нормативного характера (ведь руководить страной у нас может и «кухарка», если получится у нее стать депутатом нашего законодательного органа), пробелов в законе в одних ситуациях, а также законодательной перерегулированности в других ситуациях, когда нормы закона противоречат друг другу, использовать «внутреннее убеждение» можно кардинально противоположно при разрешении аналогичных споров.

Особенно часто «грешат» этим суды при вынесении решений по административным делам о привлечении к административной ответственности, а также по делам об оспаривании действий, решений, ненормативных актов и нормативно-правовых актов (далее по тексту - НПА) государственных органов и органов местного самоуправления.

У многих судей при вынесении решений по названной категории дел действует принцип:

Госорган, особенно контрольный или надзорный, априори всегда прав;

Если госорган не прав – смотри пункт 1.

И юристам управляющих организаций надо очень постараться и иметь высокую квалификацию для того, чтобы вышеназванные категории споров разрешились в пользу проверяемого и контролируемого лица. А при всеобщей СМИ-истерии по поводу «главных воров и преступников от ЖКХ» – управляющих организаций, по вине которых, по мнению журналистов, чиновников и депутатов разных уровней и сложилась такая не слишком «радужная» ситуация в этой сфере, часто шансов на победу у управляющих организаций ничтожно мало. Но, как говорится: «В своём глазу и бревна не видно…». Ведь судьи такие же люди, которые тоже смотрят и читают средства массовой информации.

При вынесении органами ГосЖилНадзора (ГЖН) предписаний в рамках лицензионного контроля или жилищного надзора, постановлений о привлечении к административной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления, судами - решений по делам по оспариванию указанных предписаний и постановлений, названные органы исполнительной и судебной власти часто обосновывают свои решения нарушением Постановления Госстроя от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и Норм технической эксплуатации жилого фонда» (далее по тексту – Правила 170).

А обязательны ли они к исполнению, если рассмотреть данный НПА с формальной точки зрения, исходя из норм законодательства, регулирующих порядок принятия НПА и полномочий органов, их принимающих?

У правоприменителей - судов и государственных органов такой вопрос не возникает: Правила 170 применяются и считаются обязательными к исполнению как федеральный нормативно-правовой акт, и вовсю используются в обоснование при вынесении решений, предписаний и постановлений.

Это подтверждается и сложившейся правоприменительной практикой.

«В силу части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ административным правонарушением признается осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований.

Подпункт «б» пункта 3 Положения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110) к лицензионным требованиям относит исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в соответствии с которой по данному договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений и т.д.) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Таким образом, лицензионными требованиями, административная ответственность за нарушение которых установлена частью 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ, является оказание всех услуг и (или) выполнение работ по управлению многоквартирным домом, а также по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме управляющей организацией, что предполагает и соблюдение Правил № 170 ».

Также доводы об обязательности применения Правил 170, изложены в следующих судебных актах : Постановление ВС РФ от 21 сентября 2015 г. № 303-АД15-7710; Постановление 8 ААС от 27 апреля 2018 г. № 08АП-1561/2018; Обзор судебной практики «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении арбитражными судами дел об административных правонарушений, предусмотренных главой 14 КоАП РФ» от 06.12.2017 года.

Минстрой России однако неоднозначен в своих письмах, которые разъясняют нормы закона, но не обязательны к применению.

В письме Минстроя от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 «О разъяснении законодательства в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства» сказано :

« Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290.

Также постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. В Приложении N 7 к настоящим Правилам приведен Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту. Данные Правила применяются в части, не противоречащей действующему законодательству, в том числе вышеуказанным нормативным правовым актам».

Хотя иногда Минстрой пишет в индивидуальных ответах юридическим лицам противоположное.

Теоретики и правоприменители с другой стороны «баррикад» - защитники «управляек», часто высказывают противоположную точку зрения по данному вопросу, но убедить в её правильности пока никому из них не удалось ни суды, ни надзорные органы.

Хотя, может и есть единичные решения судов, признающие некорректным применение Правил 170 (о таких лично я - не знаю). Но вряд ли это мнение будет прямо озвучено в судебном акте, ведь небольшое количество судей имеют смелость идти против общего мнения и сложившейся практики. Чаще всего судья, даже если считает Правила 170 «дефектными», не напишет об этом прямо в решении, а будет применять иные НПА, которых в ЖКХ большое количество и всегда можно под ту или иную норму иных правил «подтянуть» свои доводы, обосновывающие вынесенное решение.

Но на уровне высших судов РФ – Верховного и Конституционного, выводов о необязательности или некорректности применения Правил 170, не высказывалось, по-моему, ни разу.

Итак, начнем с самого начала…

Главным законом нашей страны является Конституция РФ. Статьей 10 Конституции предусмотрено разделение государственной власти на законодательную, исполнительную и судебную, которую осуществляют, соответственно, Совет Федерации и Государственная дума, Правительство РФ и суды (ст. 11).

Таким образом, на основании главного закона нашей страны, органом исполнительной власти является Правительство РФ. Общие полномочия Правительства прописаны в ст. 114 Конституции. Деятельность Правительства регулируется Федеральным конституционным законом № 2 – ФКЗ от 17.12.1997 года «О Правительстве РФ» (далее по тексту – Закон о Правительстве).

В соответствии со статьей 23 Закона о Правительстве акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства Российской Федерации .

Акты по оперативным и другим текущим вопросам, не имеющие нормативного характера, издаются в форме распоряжений Правительства Российской Федерации.

Порядок принятия актов Правительства Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, нормативными указами Президента Российской Федерации.

Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации обязательны к исполнению в Российской Федерации.

На основании статьи 12 закона о ПравительствеПравительство Российской Федерации распределяет функции между федеральными органами исполнительной власти, утверждает положения о федеральных министерствах и об иных федеральных органах исполнительной власти , устанавливает предельную численность работников их аппаратов и размер ассигнований на содержание этих аппаратов в пределах средств, предусмотренных на эти цели в федеральном бюджете.

Государственный орган, принявший Правила 170 - Госстрой России (Государственный Комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу), полномочия которого установлены Положением о Государственном Комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (далее по тексту – Положение), утвержденному Постановлением Правительства РФ № 1289 от 24.11.99 г. (утратило силу 01.02.2005 г. - Постановление Правительства РФ № 49).

Обратимся к полномочиям Госстроя РФ, установленными Положением на момент принятия Правил 170 (редакция Положения, действовавшая в период с 26.08.2003 г. по 21.02.2005 г.)

Пунктом 1 Положения установлено, что Госстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим на коллегиальной основе межотраслевую координацию и функциональное регулирование деятельности в области архитектуры, строительства, градостроительства, жилищной политики, жилищно-коммунального комплекса и его реформирования во взаимодействии с органами исполнительной власти субъектов РФ.

Пунктом 2 Положения предусмотрено, что ведении Госстроя РФ находятся государственные унитарные предприятия, учреждения и организации. То есть, из только двух указанных пунктов НПА можно уже сделать вывод, что решения и документы этого органа обязательны для исполнения только унитарными предприятиями, учреждениями и организациями, которые находятся в его ведении . А как орган исполнительной власти он только координирует и регулирует деятельность перечисленных отраслей во взаимодействии с органами власти субъектов РФ.

Пунктом 6 Положения установлены задачи Госстроя:

осуществление межотраслевой координации и регулирования;

контроль за реализацией конституционных прав граждан в жилищных отношениях;

координация деятельности органов власти субъектов и органов местного самоуправления по реформированию ЖКХ, переход ЖКХ на самоокупаемость, демонополизацию;

участие совместно с Минюстом, Мингосимущества, Комитетом по земле в создании системы госрегистрации прав на недвижимость и т.д.;

участие совместно с Комитетом по земле земельного кадастра, градостроительного кадастра, рынка земельных участков для осуществления градостроительной деятельности;

участие в разработке мер господдержки в области строительства, промышленности и т.д.;

участие в разработке целевых госпрограмм по обеспечению жильем и т.д.

То есть, задачами Госстроя ни разу не являлась разработка НПА в области ЖКХ, которыми сейчас вовсю пользуются суды и ГЖН для привлечения к административной ответственности и выдачи предписаний, вынесении решений.

внесение в Правительство предложений по совершенствованию законодательных актов;

участие в разработке федеральных законов и других НПА;

оказание органам исполнительной власти субъектов и органам местного самоуправления методологическую и методическую поддержку по вопросам реализации государственной жилищной политики и т.д.;

разработка основ федеральной жилищной политики в области строительства, градостроительства, архитектуры, ЖКХ и осуществляет контроль за их реализацией;

участие в разработке прогнозов социально - экономического развития;

обеспечение нормативно-методическое сопровождение государственного технического учета зданий и инвентаризации зданий;

подготовка заключений по проектам НПА других федеральных органов власти, в том числе и сфере ЖКХ;

установление порядка разработка, регистрации, утверждения, введения в действие и пересмотра государственных градостроительных нормативов и правил;

разработка проектов федеральных стандартов в области оплаты жилья и коммунальных услуг.

Из всех 59 функций Госстроя только вышеназванные касаются его нормотворческой деятельности и ни одна из них не подтверждает полномочий федерального органа на принятие и утверждение НПА . Все функции Госстроя сводятся к участию, подготовке проектов, методическому сопровождению, оказанию содействия, контролю за исполнением и т.п., чем и должен заниматься орган исполнительной власти (если только эти полномочия не переданы ему напрямую законом).

Ни одним пунктом рассматриваемого Положения не установлены полномочия Госстроя по принятию нормативно-правовых актов, обязательных для исполнения на всей территории РФ всеми гражданами и юридическими лицами . Весь спектр нормативно-распорядительной деятельности Госстроя в лице его органов путем принятия обязательных для исполнения документов относится к обязательному исполнению только должностными лицами Госстроя и унитарных предприятий, организаций и учреждений, которые непосредственно находятся в его ведении и подчинении.

Поэтому и непонятно, на каком основании вообще были приняты тогда Госстроем Правила 170, которые сейчас очень широко применяются на территории нашей страны в качестве НПА, обязательного для исполнения всеми? Из рассмотренного выше Положения следует, что они обязательны для исполнения только для перечисленных организаций и предприятий, которые находились в непосредственном ведении Госстроя. Правила 170 и приняты были исключительно для них, так как полномочия принимать нормативно-правовые акты, обязательные для всех на территории РФ, у Госстроя отсутствовали.

Кроме того, в результате неоднократных реорганизаций, в настоящее время Госстрой РФ стал Федеральным агентством по строительству и ЖКХ, которое является структурным подразделением Минрегионразвития РФ и осуществляет деятельность по реализации государственной политики, по оказанию государственных услуг, по управлению госимуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно- коммунального хозяйства.

С полномочиями Правительства и Госстроя разобрались, теперь обратимся непосредственно к тексту самих Правил 170 …

Начнем с вводной части Постановления Госстроя № 170:

Утвердить прилагаемые Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда.

Не применять на территории Приказ Министерства ЖКХ РСФСР № 8 от 05.01.1989 г. «Об утверждении Правил и норм эксплуатации жилищного фонда» (далее по тексту – Приказ 8).

Таким образом, Правила 170 приняты взамен отмененного Приказа № 8, который регулировал правила содержания жилищного фонда еще во временя существования СССР и в период, когда жилищный фонд в основном был государственный или ведомственный, а организации, им управлявшие – государственными или муниципальными предприятиями. И принят Приказ 8 на основании Жилищного кодекса РСФСР.

Пунктом 1.3. Приказа 8 установлено его обязательное применение работниками жилищно-эксплуатационных и ремонтно- строительных организаций, нанимателей жилых помещений, арендаторов нежилых помещений. Сам Приказ 8 обязателен при обслуживании жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности, то есть государственного жилищного фонда, так как ведомственными в силу ст. 6 Жилищного кодекса РСФСР от 24.06.1983 г. могли быть только государственные жилые помещения.

Получается, Госстрой, созданный после распада СССР, как орган государственной исполнительной власти в сфере строительства, архитектуры и ЖКХ, принял Правила 170 в пределах своих полномочий для его обязательного исполнения в сфере регулирования жилищного фонда в переходный период (взамен отмененного Приказа 8) для исполнения государственными унитарными предприятиями, учреждениями и организациями своего ведения, а также государственными органами субъектов Федерации и органами местного самоуправления, что также в пределах компетенции Госстроя.

А наши современные правоприменители решили использовать его как обязательный НПА на всей территории страны, не разбираясь, имеет ли он вообще силу нормативно-правового акта для всеобщего обязательного исполнения. Эти тонкости, видимо, не интересуют суды и ГЖН, когда надо наполнить бюджет штрафами «богатых» управляющих организаций и их должностных лиц, а органы надзора – отчитаться об «эффективной» проделанной работе по выявлению нарушений этими самыми управляющими организациями.

В преамбуле Правил 170 указано, что они разработаны во исполнение Закона № 4218-1 от 24.12.2012 г. «Об основах федеральной жилищной политики», кстати, утратившего силу с 01 марта 2005 г. в связи с принятием ныне действующего Жилищного кодекса РФ. Также в преамбуле Правил 170 прописано, что они определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов ЖКХ, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации м являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

Обратимся теперь к действующему Жилищному кодексу РФ (далее по тексту – ЖК РФ).

Согласно ст. 12 к компетенции органов государственной власти относится, в том числе, и установление правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме (п. 1.1 части 1 ст. 12 введен Федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ), то есть ранее данной нормы в ЖК не имелось.

Статья 20 ЖК РФ говорит о том, что под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений субъектами жилищных отношений, в том числе, и соблюдения правил содержания общего имущества многоквартирного дома (МКД) . В любой правой системе, под правилами открывается ссылка на Правила содержания общего имущества МКД № 491 от 13.08.2006 г. (далее по тексту – Правила 491).

Статья 39 ЖК РФ снова отсылает нас к Правилам 491, говоря о том, что правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством РФ.

В статье 161 ЖК РФ общими требованиями к деятельности по управлению МКД являются соблюдение правил предоставления коммунальных услуг (утверждены Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г.) и соблюдение минимального перечня по содержанию МКД (утвержден Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 г.), а также норм законодательства о пожарной безопасности, защите прав потребителей, норм о техническом регулировании.

В статье 198 ЖК РФ предусмотрено, что лицензионными требованиями, кроме указанных в данной статье, являются иные требования, установленные Правительством РФ.

Ни в одной норме ЖК не имеется отсылочной нормы, которая отсылала бы к Правилам 170. Во всех вышеназванных нормах ЖК речь идет о правилах и иных нормах закона, устанавливаемых Правительством РФ, что соответствует действующему порядку принятия НПА.

Имеется еще один федеральный закон, касающийся рассматриваемого вопроса: № 184-ФЗ от 27.12.2002 г. «О техническом регулировании» (далее по тексту – Закон 184), который регулирует отношения по разработке, принятии, применении и исполнении обязательных требований к продукции, в том числе зданиям и сооружениям (ст. 1 Закона 184).

Пунктом 3 ст. 4 закона 184 установлено, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера , за исключением случаев, установленных (оборонка) и 9.1 (порядок принятия технических регламентов).

И если посмотреть на все правила, применяемые в ЖКХ: Правила № 354 от 06.05.2011 г., № 491 от 13.08.2006 г., № 306 от 23.05.2006 г., № 416 от 15.05.2013 г., № 124 от 14.02.2012 г, Минимальный перечень работ № 290 от 03.04.2006 г., принятые после вступления в силу ЖК РФ, то все они утверждены Постановлениями Правительства РФ. Исключения составляют лишь широко используемые Правила 170, которые, по сути, и являются актом технического регулирования в отношении содержания зданий – многоквартирных домов, утвержденных государственным органом исполнительной власти – Госстроем РФ, а принимались они во исполнение Закона о жилищной политике – предшественника ЖК РФ.

В апреле 2017 года Минстроем РФ разрабатывался и направлялся на согласование в Минэкономразвития, Минэнерго, ФАС, Минкомсвязь проект изменений в Постановления Правительства РФ в сфере ЖКХ. В том числе планировалось отменить до 01 августа 2017 года Правила 170. Вместо них предполагалось дополнить действующие Правила содержания МКД и Минимальный перечень работ 290, а также другие Постановления в сфере управления МКД. Однако судьба данного проекта изменений неизвестна, хотя на официальном сайте Минстроя РФ он имеются.

Правила 170 действуют и обязательны, с точки зрения судов и ГЖН, и их неисполнение даже признают нарушением лицензионных требований на всех уровнях судебной системы и даже ВС РФ. Вот такой атавизм, доставшийся нам с постсоветских времен переходного периода.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы: ни одна норма действующего законодательства, будь то Конституция РФ, Закон о Правительстве РФ, Жилищный кодекс РФ, Закон 184, Положение о Госстрое, сами нормы Правил 170, иные нормативно-правовые акты Правительства РФ, рассмотренные выше в настоящей статье, не позволяют однозначно утверждать, что Правила 170 являются нормативно-правовым актом, который обязателен к исполнению на всей территории России всеми гражданами и юридическими лицами .

Получается, что для исполнения управляющими организациями и применения их надзорными органами при проверках, они обязательны только в случае указания на них в договорах управления.

Применение Правил 170 судами и ГЖН при вынесении решений как обоснование применения мер ответственности также весьма спорно и неоднозначно. Ведь регистрация в Минюсте и официальное опубликование, а также отсутствие иных утвержденных в надлежащем порядке аналогичных НПА, не делают Правила 170 автоматически обязательным для исполнения.

Но как донести все эти указанные доводы до «внутреннего убеждения» судей в процессах, пока неясно… Да и вряд ли это поможет при рассмотрении дел в судах, раз Верховный суд неоднократно высказывал позицию, что Правила 170 - обязательный нормативно-правовой акт и его применение обосновано при вынесении решений нижестоящими судами . Хотя и существует в КоАП РФ принцип, согласно которому «все неустранимые сомнения в виновности лица трактуются в пользу этого лица», но судам, видно, не с руки о нём вспоминать, ведь бюджет…

Про ГЖН и другие административные органы и говорить нечего: наверное, ни у одной управляющей организации ни разу не было случаев прекращения надзорным органом административных дел за отсутствием состава правонарушения. Это вообще из области утопии.

Даже если они сто раз неправы и в устном разговоре признают это, документально дело будет просто «снято с контроля» или «забыто» (в лучшем случае). А решения и действия никогда не признаются ими незаконными, чтоб, не дай бог, не обвинили в коррупции, как будто её не бывает в наших государственных органах. Может быть, коррупция и не везде есть, но «телефонное право» и «административный ресурс» используются активно на всех уровнях власти и это ни для кого не секрет уже давно.

Остается надеяться, что, возможно, силами нашей Ассоциации управляющих организаций «Бурмистр» и форумчан «Бурмистра», получится содействовать разрешению данной неоднозначной ситуации с Правилами 170, что позволит управляющим организациям не получать штрафы за их неисполнение, раз обязательность применения этих Правил столь сомнительна…

С уважением, Ильмира Носик.

2. Не применять на территории Российской Федерации приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 января 1989 г. N 8 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями) и пунктом 53 Положения о Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, утвержденного Правительства Российской Федерации от 24.11.99 N 1289 , и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

1.1. Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью:

Проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

Обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

1.2. В соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями):

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

Фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

1.3. Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении

Одним из самых обсуждаемых и спорных документов в жилищно-коммунальной сфере является Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» или просто: Постановление Госстроя 170 с последними изменениями (Скачать документ можно в конце статьи )

Действие данного документа оказывает серьезное затруднение в работе управляющих компаний. Так, к примеру, провайдеры постоянно ссылаются на пункт 5.6.24. Постановления 170 Госстроя (Организация по обслуживанию жилищного фонда обязана: … обеспечивать беспрепятственный допуск работников предприятий связи на крыши и чердачные помещения ).

Применимо ли Постановление 170 к работе управляющей организации при содержании общего имущества?

Ведь в контексте Жилищного кодекса РФ существуют утвержденные Правительством РФ Правила содержания общего имущества. Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1, упоминаемый в данном Постановлении Госстроя 170 утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, которым с 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс РФ. То есть спорные Правила были разработаны на основании закона, который затем был отменен законом, который ввел в действие ЖК РФ!

Вводная часть Постановления Госстроя 170 говорит о рекомендательным характере данного документа. В соответствии с Общероссийским строительным каталогом (СК-1) Правилам присвоен номер МДК 2-03.2003 (то есть методические документы). Правила Госстроя РФ № 170 не являются нормативно правовым актом.

Как его применять без учёта норм действующего жилищного законодательства? Например, как соблюдать требование, чтобы рамы окон в квартире были одного цвета, если по ПП 491 они уже не относятся к общему имуществу дома.

Есть и ещё аргументы у сторонников мнения, что Госстрой Постановление 170 не должно применяться. Однако ни один суд, начиная от мировых судей и заканчивая высшими инстанциями, не принимают эти доводы и отказывают истцам в удовлетворении требований об отмене постановления о привлечении к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

Новая судебная практика

В пункте 29 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) «, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 судам сделана установка нижестоящим судам, что «Управляющая компания в рамках предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, а не по ст. 7.22 КоАП РФ». А органы местного самоуправления, осуществляющие контрольные мероприятия, при наличии соответствующего закона субъекта РФ могут составлять протоколы только о тех административных правонарушениях, которые прямо предусмотрены ч. 7 ст. 28.3 КоАП РФ (в том числе по ч.1 ст.19.5 КоАП РФ).

«Обществу выдана лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Следовательно, общество, допустившее нарушение Правил N 170 в рамках предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, могло быть привлечено к административной ответственности только по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, как являющейся в рассматриваемом случае специальной по отношению к ст. 7.22 КоАП РФ. При этом по ст. 7.22 КоАП РФ могут быть привлечены к административной ответственности иные субъекты, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.»

Следовательно, «постановление госстроя 170 с последними изменениями» живет и процветает. За нарушение Правил, указанных в данном ненормативном акте, предусмотрено ответственность как для управляющих компаний (по ч.2 ст.14.1.3 КоАП РФ), так и для ТСЖ/ЖСК (по ст.7.22 КоАП РФ).

Скачать документы:

• Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176) по состоянию на 01 марта 2019 года .

• По вопросу организации и проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий скачайте также Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»

  (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»)
  Положения данного документа применяются в части, не противоречащей Градостроительному кодексу РФ (письмо Минстроя России от 10.12.2018 N 49277-ОД/08).

Работа управляющей организации определяется рядом специальных нормативных актов. Один из них – установленные Госстроем правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Статья посвящена тому, как УК применять положения этого документа на практике. Отдельно отмечается, на что обратить особое внимание при применении правил в организации управленческой деятельности. Последним пунктом рассматриваются изменения существующих норм, влияющие на работу управляющих компаний.

В 2018 году в нашей стране продолжают действовать правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, принятые 15 лет назад. Устанавливающий их документ – постановление Госстроя № 170 от 27 октября 2003 года . Его разработчики хотели объяснить:

• как управлять общедомовой собственностью;
• как обслуживать МКД и квартиры;
• по каким правилам работают коммунальные службы.

Где и как применяются правила эксплуатации жилищного фонда

Область действия правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда из постановления 170 определена в их названии. Они распространяются на все здания и объекты, которые признаются жильем. Кроме многоквартирных и частных жилых домов сюда относятся:

• общежития;
• гостиницы;
• детские дома и учреждения для постоянного проживания лиц с различными заболеваниями;
• служебные квартиры;
• жилье для переселенцев;
• прочие помещения со статусом жилья.

Правила эксплуатации действуют в отношении всех категорий жилищного фонда:

• частного, его владельцы – физические лица и организации;
• государственного;
• муниципального;
• общественного (если объект принадлежит общественной организации).

Первая часть правил посвящена обязательствам граждан и организаций при обслуживании жилых домов, включая МКД. Там же говорится о необходимости ведения и хранения технической документации . От должностных лиц требуется знание рассматриваемых правил и четкое следование им. В 2018 году правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда из приказа Госстроя № 170 регламентируют, как:

• эксплуатируются жилые объекты;
• обслуживаются многоквартирные дома;
• выполняются все виды ремонта;
• реконструируются дома;
• сохраняются объекты жилого фонда страны;
• содержатся дома с соблюдением установленных нормативов и т. д.

Какие цели преследуют правила и нормы эксплуатации

Цель создания правил эксплуатации жилого фонда – обеспечить гражданам нормальные условия проживания. Распоряжаться общедомовой собственностью и предоставлять коммунальные услуги нужно с упором на комфорт и безопасность жителей .

Следующий важный момент – сокращение расходов и продление срока службы жилых объектов. Основные расходы управляющих организаций согласуются с владельцами квартир. В обязанности УК входит регулярная проверка состояния зданий, их техническое обслуживание и ремонт. Многие процедуры из-за особенностей климата у нас являются сезонными.

Задача обслуживающей организации – замедлить физический износ элементов МКД и продлить срок его службы. Для этого проводятся профилактические и ремонтные работы.

• определить условия эксплуатации помещений;
• обеспечить сохранность жилищного фонда и общедомовой собственности;
• выполнить необходимые мероприятия по капитальному ремонту;
• определить порядок технической инвентаризации;
• отследить выполнение прочих действий из правил и норм эксплуатации жилья.

Правила технического обслуживания жилищного фонда

Техобслуживание жилья – непрерывный процесс. Планы по его проведению управляющая организация составляет, как минимум, на год. Важный этап ТО – смена сезонов. Специальные мероприятия выполняются при подготовке к отопительному сезону и в момент его завершения.

В зависимости от возможностей управляющей компании техническое обслуживание жилфонда проводится:

• собственными силами;
• с привлечением специализированных организаций;
• с участием арендаторов и арендодателей (при наличии в здании таких помещений).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют три направления технического обслуживания.

1. Непосредственно ТО и содержание жилья. Сюда включается аварийное и диспетчерское обслуживание. Его задача – поддержание должного состояния элементов здания и внутридомовых инженерных систем.

2. Регулярные осмотры. При их проведении многие недостатки предотвращаются или выявляются на ранней стадии. Специалист при осмотре определит, как устранить (не допустить) дефект и проконтролирует проведение необходимых работ.

3. Сезонная подготовка. Проводится перед началом зимнего периода и после его завершения.

Подготовительные работы к зимнему периоду

Зимой архитектурные элементы МКД и его коммуникации испытывают дополнительные нагрузки. Для снижения их негативного влияния проводится специальная подготовка. Перечислим основные входящие в нее процедуры.

1. Устраняются дефекты несущих конструкций, кровли, фасада, перекрытий. На предмет недостатков осматривается подвал, оконные и дверные проемы. Выполняется проверка систем подачи тепла, воды, электричества и газа, отвода канализационных стоков и дымоходов. При необходимости коммуникации восстанавливаются.

2. На придомовой территории наводится порядок. Ее элементы готовятся к снегопадам и отводу сточных вод.

3. Проводится гидроизоляция фундамента, подвальных стен, цоколей и чердаков. Осматриваются лестничные пролеты и лифтовые кабины. Проверяется исправность пожарного гидранта.

4. Выполняется текущий ремонт, который нельзя отложить на холодный период. Например, сюда относятся «мокрые» строительные работы на улице и в неотапливаемых помещениях.

Изменения в 2018 году

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда из постановления № 170 содержат важные для работы УК положения. При этом они носят рекомендательный характер, что регулярно становится причиной споров между управляющими организациями и Госжилинспекцией. ГЖИ требует исполнения положений данных правил. У УО по ФЗ-294 от 26 декабря 2008 года появилось право оспаривать штрафы и предписания, основанные на подобных документах.

ГЖИ настаивает на исполнении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (скачайте их полный текст в приложении) потому, что в других руководящих документах не хватает конкретики о видах работ. Например, ее недостаточно в правилах из ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года . В них есть список работ по содержанию и ремонту общедомовой собственности. Виды, периодичность и сезонность работ наиболее полно раскрыты именно в постановлении № 170.

В 2018 году продолжились разговоры об отмене правил и норм эксплуатации жилфонда. Однако документ остается действующим и полезным в работе управляющих организаций.